Allgemeine Teile der Liegenschaft

Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer eingeräumte Recht, das jeweilige Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen (das heißt, die anderen Miteigentümer sind von der Nutzung dieser Räumlichkeiten ausgeschlossen) und darüber allein zu verfügen. Wohnungseigentum kann daher auch nur an den Teilen der Liegenschaft bestehen, deren Zweckbestimmung eine ausschließliche Nutzung zulässt.

Das trifft auf sogenannte allgemeine Teile der Liegenschaft nicht zu. Daher kann an Stiegenhäusern, Dächern, Fassaden, Heizräumen, Hausbesorgerwohnungen, gemeinsamen Grünflächen, Gemeinschaftssaunen, Waschküchen, Verkehrsflächen, Kinderwagen-, Fahrradabstellplätzen, etc. kein Wohnungseigentum begründet werden. Diese Flächen bzw Räumlichkeiten dienen der allgemeinen Benützung.
Bei den allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann man zwischen »notwendigen allgemeinen Teilen« und »allgemeinen Teilen kraft Widmung« unterscheiden.
Klar ist, dass am Stiegenhaus kein Wohnungseigentum begründet werden kann; diese Fläche bzw dieser Raum kann niemandem in Sondernutzung (welche die Nutzung durch die anderen Wohnungseigentümer ausschließt) gegeben werden. Jeder Wohnungseigentümer muss diesen Raum nutzen können, um zu seiner Wohnung zu kommen. Beim Stiegenhaus handelt es sich also um einen notwendigen allgemeinen Teil der Liegenschaft.


Anders ist dies etwa bei einer Grünfläche, die neben dem Haus liegt. Die Gartenfläche könnte etwa als »Zubehör« einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet werden. Dann darf nur der Wohnungseigentümer des betreffenden Objektes die Grünfläche nutzen, sie ist dann kein allgemeiner Teil der Liegenschaft. Andererseits könnte die Grünfläche auch als »allgemeiner Garten«, der allen Wohnungseigentümern der Liegenschaft zur Verfügung steht, verwendet werden. Ob diese Fläche nun Zubehör eines Wohnungseigentumsobjektes oder allgemeiner Teil sein soll, entscheidet sich bei der erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum.

In der Regel legt der Wohnungseigentumsorganisator (Bauträger) fest, wie bzw von wem diese Fläche zukünftig verwendet wird.
Meist schon in der Planungsphase des Bauprojekts werden Räume und Flächen, die sowohl zur allgemeinen Nutzung als auch zur Sondernutzung (Zubehörwohnungseigentum oder selbstständiges Wohnungseigentum) geeignet sind, vom Wohnungseigentumsorganisator »gewidmet«. Bei einer Grünfläche wird er etwa überlegen, ob sie als allgemeine Fläche den Wert (und damit den Preis) aller Wohnungen erhöht, oder ob er die Fläche (weil sie beispielsweise relativ klein ist und als allgemeiner Garten nicht gut benutzbar ist) nicht besser doch der Erdgeschoßwohnung als Zubehör zuschlägt und damit ihren Wert (und Preis) erhöht, ohne den Wert der übrigen Wohnungen zu mindern.